降价出售，成交分化明显，深圳学区房热度下降

深圳几千万的老破小学区房正在降价几十万出售。

日前，深圳联合产权交易所宣布福田区长城大厦10套房产挂牌转让，挂牌期限至8月30日。

10套挂牌房源中，6套面积104.7平方米，挂牌总价973.71万元，单价9.4万元/平方米，四套面积85.3平方米，挂牌总价800.14万元，单价9.38万元/平方米。

科控股公司显示，长城花园二手房参考价格为10万元/平方米，在售房源有八套这意味着，与二手房参考价相比，在深圳联合产权交易所挂牌转让的房屋价格相当于打了94折

长城大厦是深圳具有代表性的老住宅区该建筑建于1985年，使用年限为50年目前只剩下14年的产权虽然小区历史悠久，但长城大厦拥有深圳最顶级的学位资源小区位于深圳福田百花区，有百花小学和深大实验初中双学位

今年以来，百花区的房子依然是深圳最贵学区房的代表区里的中介也说:百花区的房子没有1000万的预算就不要考虑了

日前，长城大厦有一套拍卖房屋，建筑面积约104.7平方米，以1035.32万元成交。

一年来，同样面积的长城大厦总价下降了60万元。

房价下跌的幅度远不止这些。

据澎湃新闻对比，深圳联合产权交易所8月17日挂牌的长城大厦10套房屋与长城大厦去年11月挂牌的23套房屋属于同一批次，卖方业主仍为浙江省机关事务管理局。

去年11月，该批85.3平方米的房屋挂牌价在938万元至956万元之间，104.7平方米的在1078万元至1099万元之间。

很多上市的房源已经上市两三次，在前期销售不成功的背景下，最新的总价已经下调。

与去年首次上市相比，这些房子的总价下降了105万元，至156万元。

深圳联合产权交易所的工作人员告诉界面新闻:这些房子不能使用公积金贷款或商业贷款，但可以申请过桥贷款或一次性付款而且已经上市很多次了，不用担心房子涨价

百花区负责人告诉界面新闻:百花区二手房挂牌价看起来变化不大，但部分房源实际成交价下降了300万到400万元。

该中介表示，往年百花区的学位价值比较稀缺，加上深圳房价这几年上涨很快，也有业主通过消费贷款买房现在深圳房价下跌，业主杠杆太高，贷款压力大许多业主正在降价出售

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究总监李也认为:一方面，百花区的房子降价是因为二手房的参考价格之前百花区的房价因为度数偏离参考价格太多，很多投资客都是带着杠杆买房的现在评估价格比较低，导致接管能力不足，第二，深圳推进大学区的速度相对较快目前所有新房都会配名校分校，百花区房价上涨预期不足学位值下降后，百花区实际居住氛围很差，房子自然会降价

不仅是百花区，深圳学区房，房价也回归理性。

乐嘉研究中心数据显示，宝安中学片区，罗湖沈重片区二手成交价格跌幅超10%，福田百花，香蜜湖成交价格跌幅9%，南二外跌幅8%按照该区域之前的价格，单价已经下降了一万多元/平方米

挂牌价下降明显的区域是罗湖沈重和福田百花，降幅达15%，业主获利更多南外，深高北，宝安中学学区的业主报价也有不同程度的下调目前，只有米香湖的挂牌价保持稳定

从六大名校半年二手转让量来看，百花，沈重，宝中成交下降明显，香蜜湖，南二外，深高北成交上升宝中股价下跌了49%，而米香湖股价上涨了50%市场表现截然不同

总体来看，2021年下半年，6所名校二手房转让367套，2022年上半年转让355套市场还在下行，跌幅3%

深圳的整体房地产市场也在发生重大变化二手房参考价格持续一年以上后，越来越多的房子接近参考价格的调整，这意味着深圳房价不升反降

乐嘉研究中心的数据显示，7月份，约60%的房源以接近参考价格成交，成为买卖双方博弈的重要参考线挂牌价与参考价相差10%以内的房源数量翻倍，而挂牌价高于参考价30%以上的房源比例大幅下降

国家统计局数据显示，7月份，深圳新房价格环比下降0.2%，二手房价格环比下降0.5%深圳二手房价格已经连续11个月下降，之后在2022年的4，5月份略有上涨，但是已经连续2个月再次下降