儒余观点—浅议工业上楼发展意义及开发策略

儒余股份认为工业上楼”已成为新形势下城市产业地产主流开发形式之一，将快速、全面地在全国主要省市铺开建设，为避免“工业上楼”类项目粗放、无序开发，理清“工业上楼”发展的可行性、必要性，做好细分产业的定位及设施配套规划，针对性制定相应的发展策略，因地制宜、精准发展将是各地“工业上楼”开发工作的重中之重。

“工业上楼”是一种将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，以促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本所衍生出的立体式开发模式。经过十余年的发展，我国“工业上楼”已在广东初步形成了较完善的发展模式和政策体系，建成了一批优秀示范园区，并向长三角等东部沿海地区铺开。

一、“工业上楼”是新形势下城市制造业集约化、高质量发展的必然选择

当前我国经济正处于向高质量发展的转型期，将“工改工”与传统产业转型升级结合，是未来我国城市经济发展的必由之路。对于我国绝大多数城市来说，制造业是其竞争力的基石，也是解决居民就业问题的压舱石。我国2020年经济体量前20的城市中，仅有北上广三城的第三产业占比，能够达到或超过70%。在制造业高质量发展的转型要求下，推进低效工业园改造升级，拓展制造业发展空间，支持传统产业转型升级是我国大多数城市提质发展的主要路径。

由此发展形成的“工业上楼”模式，是城市制造业高质量发展背景下，顺应产城融合、智能制造大势，破解用地紧缺痛点，打造垂直工厂的新思路。一方面，我国城市饱受土地开发强度大、人地矛盾突出等城市化遗留问题困扰，亟需通过“工业上楼”提升土地开发集约度。以深圳为例，其人口高度密集，每平方公里人口密度达到8851人，居内地城市首位；相对的，其规划建设用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,濒临城镇开发边界，每年平均仅有6平方公里新增建设用地指标。工业上楼将是城市破解建设用地濒临“天花板”的新抓手。

另一方面，工业上楼是实现产城融合，打造高质量创新“产业社区”的新路径。通过工业上楼实现产业高密度开发，是推动我国大多数城市平面式的产城分区模式转变为垂直化发展的产城融合模式的有效方法，有助于促进产业与城市功能融合、空间整合，达到“以产促城，以城兴产，产城融合”的协同发展格局。

传统产城分区模式和新兴产城融合模式对比

最后，制造业向智能化、先进化发展的趋势也为上楼生产创造了有利条件。智能制造是制造业未来的发展方向，在新兴技术加持下，其制造产线较轻、形象良好、污染较小，与“工业上楼”有着较好的适配性，具备在城市中集约化发展的条件。以深圳为例，其打造的“20+8”产业集群以“高、精、尖、轻”为主要特征，当局已经明确连续5年每年以“工业上楼”模式建2000万平方米厂房，已形成全至科技园、宝龙智造园等典型示范上楼项目。

二、“工业上楼”开发策略简析

在简单介绍“工业上楼”必要性和可行性的基础上，本文将从产业维度展开，具体分析“工业上楼”的开发策略。可以明确的是，“工业上楼”是一项要求审慎评估的系统工程，需要根据实际需求因地制宜发展。在决定一类产业上楼发展前，首先需要评估产业上楼的可行性与配套需求，具体包括产业筛选和厂房需求评估两大环节：

产业筛选

从市场上已实现上楼发展的产业来看，有新兴的高端制造类产业，如机器人、生物医药、半导体等，也有较为传统的行业，如纺织服装、机械五金等，范围广，门类多。为更准确地筛选适合上楼的产业类别，本文参考《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》中提出的五要素筛选模型，对预备上楼的产业及其各环节进行评估筛选。

五要素模型判断要素包括五类：环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重。该模型从产业生产各个要素进行综合评估，作为判断产业生产工艺是否适宜上楼生产的依据。鉴于安全生产的重要性，将环保安全要素作为第一级别要素，直接决定项目是否可行，其他四要素作为第二级别要素，决定产业上楼的程度。将各产业生产环节置入五要素模型筛选，可判断该产业是否适宜上楼生产。

“工业上楼”产业细分环节筛选流程及示例

“工业上楼”重点鼓励上楼细分产业

值得强调的是，在上述分析筛选标准之外，“工业上楼”项目在具体实践中，除明确推荐的产业外，受区域产业基础、发展需求、运作经验等影响，地方会通过调整载体及配套设计来推动部分非推荐产业上楼。例如广东顺德的容桂华口电镀产业园，就是在城市工业用地紧缺，产业又因其在地方产业体系中的重要性无法作简单腾退处理，从而将电镀业这一理论上非推荐的产业做上楼的范例。

② 厂房需求评估

根本上来说，“工业上楼”厂房是基于企业业务需求定制的一套综合方案。完整的“工业上楼”建筑指标体系涵盖平面设计、外立面、室内环境、建筑容量、楼层规格、减振隔振、交通物流、节能环保、消防要求、建筑智能化等多种方面。

总的来说，生产设备越是庞大、沉重，生产线越是复杂，产业所能上的最高楼层数就越低，对楼层层高、载荷等楼宇承载能力的要求也越高，如机械制造、新材料和涂料等。相对的，生产线越轻、工艺流程越简单，产业就能上到较高的楼层，对楼宇承载能力的要求也不那么苛刻，如机器人、生物医药、电子信息等智能制造类产业。另一方面，生物医药、半导体等精密制造类产业所需的特殊配套更多（减振隔振、防尘、污染处理等）。此外，一些独有的设计使得“工业上楼”厂房具备与普通厂房的比较优势，例如通过缓坡道实现多首层的设计，使得货车可直接将货物运到2层及更高的楼层，提高货运效率。

现有“工业上楼”部分产业楼宇指标参数参考

需要特别指出的是，“工业上楼”要素分析模型及部分楼宇指标仅是供读者参考的理论模型。在产业实践中，不管是产业筛选还是厂房建设，都需要立足区域发展实际以及目标招商企业的具体业务需求，因地制宜研判实施。

三、总结

根据儒余的项目经验，适配良好的“工业上楼”产业园将有效赋能多方发展。当高层工业楼宇能够精准满足入驻企业的生产需求，并具备完善的服务功能（包括餐饮、住宿、休闲娱乐等），“工业上楼”将为入驻企业带来更多获得感，是一举多得的发展模式，适合在工业基础好、土地短缺以及有产业保存与升级需求的城市发展。

此外，在“工业上楼”项目的开发前，要坚持规划先行，先急后缓，抓重点突破。其中“急”的内容就是指要做好产业进入的前期梳理分析工作，要对区域产业进行全面、细致的分析研判，确定进入“工业上楼”项目的细分产业门类，构建园区产业生态。

前置的产业分析定位工作不仅有利于项目开发运营方加强对区域产业基础的把握和发展机遇的洞察，制定科学的产业发展思路和策略，构建富有竞争力和差异化的产业体系与生态；更有助于将“工业上楼”的招商工作前置，从而更精准对接目标招商企业，了解企业诉求，更合理地规划设计对应厂房产品的形态、规格、种类等，让供需对等，实现“工业上楼”项目开发商与入驻企业的双赢。

儒余股份在产业发展规划、区域开发策划、战略发展规划、政策规划、招商策划有超过10年的服务经验，服务案例数量超过200个，长期顾问及运营服务对象超过30个。儒余股份积累有丰富的“工业上楼”相关主题研究内容和项目实践经验，项目遍及上海、苏州、无锡、深圳等地，在“工业上楼”领域有较为成熟的方法论、路径策略、投资机制与产业资源匹配体系。